94다17659

건물명도등 [대법원 1994. 11. 11., 선고, 94다17659, 판결] 【판시사항】 가. 매매계약에서 계약금의 배액을 상환하거나 포기하여 해제권을 행사할 수 있는 시기 나. 당초 매매계약의 내용을 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결한 경우, 그 새로운 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수 있는지 여부

【판결요지】 가. 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였을 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 매매계약 쌍방 당사자 중 어느 일방이라도 이행에 착수하였다면 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 포기로서 해제권을 행사할 수 없다 할 것이고, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이다. 나. 매매계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행에 착수한 후에 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결하였다 하더라도, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이나 상대방이 새로이 결정된 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수는 없다고 봄이 상당하다.

【참조조문】 민법 제565조 제1항

【참조판례】

가. 대법원 1971.8.31. 선고 71다1276 판결(집19②민267), 1993.5.25. 선고 93다1114 판결(공1993하,1854), 1994.5.13. 선고 93다56954 판결(공1994상,1677)

【전문】 【원고, 상고인】 이복서 외 1인

【피고, 피상고인】 김순이

【원심판결】 전주지방법원 1994.2.24. 선고 92나3161 판결

【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1,2점에 대하여 가. 원심은, 원고 이복서가 1989.2.12. 피고와의 사이에 이 사건 토지 및 건물을 대금은 금 6,700,000원으로 하되, 계약금 300,000원은 계약 당일에, 중도금 3,000,000원은 같은 해 3.30.에, 잔금 3,400,000원은 기한의 정함이 없이 이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 서류들과 상환으로 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 계약당일 위 계약금을 피고로부터 수령한 사실, 위 매매계약후 이 사건 토지 및 건물을 임차하여 살고 있던 소외 안재욱이 원고들에게 이 사건 토지 및 건물을 매수할 의사를 보여 위 매매계약에 따른 의무이행이 지체되었으나 위 안재욱이 매수를 포기하고 1989.5.5. 이사를 가자 원고 이복서는 같은 달 20. 피고와 사이에 위 매매대금을 금 6,500,000원으로, 중도금을 금 2,000,000원으로 각 감액하기로 구두로 약정하고, 피고로부터 중도금 2,000,000원을 수령하고 중도금의 수령확인과 잔금지급 일자의 확정을 위하여 피고와 사이에 이미 수령한 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원의 합계 금 2,300,000을 계약금으로 하고, 잔금 4,200,000원을 같은 해 6.15.까지 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환하여 지급하기로 하는 내용으로 위 매매계약을 변경하는 재계약서를 작성한 후 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 주었고, 피고는 이 사건 건물의 보일러를 수리하여 같은 해 6.3. 이 사건 건물에 입주한 사실을 인정한 다음, 원고들이 위 재계약서의 내용에 따라 1990.4.9. 계약금 2,300,000원의 배액인 금 4,600,000원을 해약금으로 피고에게 교부하고 위 매매계약을 해제하였다는 원고들의 주장에 대하여, 위 재계약 당시 원·피고들 사이에 이미 지급된 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원의 합계 금 2,300,000원을 계약금으로 하기로 약정하였으나, 원고들이 피고로부터 1989.5.20. 교부받은 위 금 2,000,000원은 실질적으로 위 매매의 중도금적 성격을 갖는다고 봄이 상당하고, 원고들이 해제권을 행사할 때에는 이미 피고가 이행에 착수한 후임이 명백하므로 원고들의 위 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유가 없다하여 이를 배척하였다.

나. 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였을 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 매매계약 쌍방 당사자 중 어느 일방이라도 이행에 착수하였다면 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 포기로서 해제권을 행사할 수 없다 할 것이고, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에 까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이다(당원 1994.5.13. 선고 93다56954 판결 참조). 그리고 매매계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행에 착수한 후에 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계 금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결하였다 하더라도, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이나 상대방이 새로이 결정된 위 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수는 없다고 봄이 상당하다 할 것이다.

다. 돌이켜 이 사건을 보건대, 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 원고 이복서가 이미 피고로부터 당초 매매계약에 따른 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원을 각 수령한 후 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 주었고, 이에 따라 피고는 이 사건 건물의 보일러를 수리하여 같은 해 6.3. 이 사건 건물에 입주하였다면, 위 원고는 매매 목적물을 인도함으로써, 피고는 중도금을 지급함으로써 이 사건 매매계약의 당사자들 모두가 그 계약의 이행에 착수하였다고 볼 수 있고, 위와 같이 매매계약 당사자가 이행에 착수한 후에 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 당초 약정된 중도금의 수령확인과 잔금지급일자의 확정을 위하여 원·피고들 간에 이미 수령한 계약금 300,000원과 중도금 2,000,000원의 합계 금 2,300,000원을 새로이 계약금으로 하고, 잔금 4,200,000원을 같은 해 6.15.까지 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환하여 지급하기로 하는 내용의 재계약서를 작성하였다고 하더라도, 기록상 위 재계약 당시 원·피고들이 새로이 결정된 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수 있다는 등의 다른 특약이 없었음이 분명한 이 사건에 있어서, 원고들로서는 새로이 결정된 위 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수는 없다고 할 것이다.

라. 원심이 이와 같은 취지에서 원고들의 계약금의 배액 상환에 의한 해제 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 심리미진이나 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 법률행위의 해석, 처분문서의 증명력 및 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지가 들고 있는 판례들은 사안을 달리 한 것들이어서 이 사건에 적절하지 않다. 논지들은 모두 이유가 없다.

2. 제3점에 대하여 원심이, 원·피고들간의 이 사건 매매목적물은 이 사건 토지 81평 전체와 그 지상건물이었다고 인정하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 심리미진, 채증법칙 위배 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.

3. 제4점에 대하여 원심이, 그 기초사실로서 원고 이복서는 피고로부터 당초 매매계약에 따른 계약금 및 중도금을 수령한 후 피고에게 이 사건 건물의 열쇠를 주었고, 이에 따라 피고는 이 사건 건물의 보일러를 수리하여 이 사건 건물에 입주한 사실을 인정한 다음, 이에 터잡아 피고의 이 사건 토지 및 건물의 점유는 위 매매계약의 이행에 따른 적법한 점유라고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지도 받아들일 수 없다.

4. 이에 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소한 원고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈