95다41406

계약금반환등 [대법원 1996. 2. 13., 선고, 95다41406, 판결] 【판시사항】 [1] 매수인의 착오를 인정하여 매매계약을 취소할 수 있다고 한 원심판결을 채증법칙 위반을 이유로 파기한 사례 [2] 매수인이 대리인을 통하여 매매계약을 체결한 경우, 매수인 본인에게 계약 내용, 잔금 지급 내역 등에 관하여 착오가 있었다 하더라도 이를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다고 볼 여지가 있다고 한 사례

【판결요지】 [1] 매수인의 착오를 인정하여 매매계약을 취소할 수 있다고 한 원심판결을 채증법칙 위반을 이유로 파기한 사례. [2] 매수인이 대리인을 통하여 분양택지 매수지분의 매매계약을 체결한 경우, 대리행위의 하자의 유무는 대리인을 표준으로 판단하여야 하므로, 대리인이 매도인과 분양자와의 매매계약에 있어서 매수인의 1인으로서 그 계약 내용, 잔금의 지급 기일, 그 지급 여부 및 연체 지연손해금 액수에 관하여 잘 알고 있었다고 인정되는 때에는, 설사 매수인이 연체 지연손해금 여부 및 그 액수에 관하여 모른 채로 대리인에게 대리권을 수여하여 매도인과의 사이에 그 매매계약을 체결하였다고 하더라도, 매수인으로서는 그 자신의 착오를 이유로 매도인과의 매매계약을 취소할 수는 없게 되었다고 볼 여지가 있다고 한 사례.

【참조조문】 [1] 민사소송법 제185조, 민법 제109조 [2] 민법 제109조, 제116조

【참조판례】 [2] 대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카1004 판결(공1987, 1292)

【전문】 【원고,피상고인】 【피고,상고인】 【원심판결】 광주고법 1995. 8. 18. 선고 95나1612 판결

【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결의 이유 가. 원심은 그 거시 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. 피고와 소외 1, 소외 2 등 3인(이하 피고 등이라고 한다)이 공동 명의로 1991. 3. 18. 소외 순천시로부터 순천시 연향지구 신도심 중심 상업지역 택지 7블록 1로트 904.27㎡를 대금 783,600,000원에 분양받기로 하는 매매계약을 체결하고, 소외 시에 계약금 235,080,000원을 같은 날 지급하고, 중도금 313,440,000원은 같은 해 6. 15. 잔대금 235,080,000원은 같은 해 10. 30. 각 지급하기로 하고, 위 대금 지급을 지체하는 때에는 그 지체금액에 대한 그 다음날부터 당시의 금융기관 일반대출 연체금리에 해당하는 연 19%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하여야 하며, 소외 시는 피고 등으로부터 위 분양대금과 지연손해금을 전액 수령한 다음에 피고 등에게 그에 따른 소유권이전등기를 하여 주기로 약정하였다. 한편, 피고 등은 내부적으로 위 매수 택지를 피고 및 위 소외 2가 1/4지분씩, 위 소외 1이 2/4지분을 매수하기로 약정한 다음 피고 등은 위 중도금 313,440,000원과 위 잔대금의 일부인 금 100,669,870원을 각 지급하였으나, 잔대금 134,410,130원은 지급하지 못하고 있었다. 위와 같은 상태에서 원고는 1994. 5. 25. 피고를 대리한 소외 1과 위 택지 중 피고의 매수지분 1/4지분을 원고가 매수하기로 하는 계약을 체결하였는데, 대금은 소외 시와의 분양계약시 정한 분양대금 원가로 하되 피고가 소외 시에 당시까지 지불한 금액인 금 140,000,000원만을 원고가 피고에게 지급하는 것으로 정하고, 계약금 40,000,000원 중 금 20,000,000원을 그 날 지급하고 나머지 금 20,000,000원은 같은 달 27. 잔대금 100,000,000원은 같은 해 7. 24. 지급하기로 하고, 취득세 등 각종 공과금은 원·피고가 각 1/2씩 공동부담하기로 약정한 후 원고는 피고에게 위 약정일자에 나머지 계약금 20,000,000원도 지급하였다. 그런데, 위 잔대금 지급기일에 이르러 원고는 피고의 대리인인 위 소외 1에게 피고와 각 1/2씩 부담하기로 한 공과금 중에서 피고의 분담액을 공제한 나머지 잔대금을 지급하려고 하니 공과금 내역을 알려달라고 요청하였고, 위 소외 1은 공과금에 대한 1/2에 해당하는 금액 외에도 소외 시에 대한 잔대금 지급 연체로 인한 지연손해금 중 피고 부담분을 원고가 부담하여야 한다고 알려와 원고는 잔대금 지급을 유보하고, 같은 달 28. 소외 시에 대하여 위 택지 분양대금 중 미납부 금액에 대한 지연손해금액에 관하여 문의하였던바, 그 때 비로소 소외 시에 대한 분양대금 잔금 납부기일인 1991. 10. 31.부터 원고의 피고에 대한 잔대금 지급기일 무렵인 1994. 7. 25.까지 약 2년 9개월간의 미납 분양잔대금에 대한 피고 등의 지연손해금 총액이 금 114,191,610원에 달하고 내부 약정에 따른 피고 부담의 지연손해금만도 금 28,547,902원에 달한다는 것을 알게 되었다. 그리하여 원고는 같은 달 29. 위 지연손해금에 관한 사항을 알려 주지 아니하여 원고가 기망당하였다는 이유로 원·피고 사이의 위 매매계약을 취소한다는 취지의 내용증명을 발송하여 그 무렵 피고에게 도달되었다.

나. 원심은 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 택지를 공동 분양받은 피고 등 상호간에 내부적으로 매수대금 분담비율이 정하여져 있었다고 하더라도 소외 시에게는 지연손해금 총액을 지급하지 아니하고는 소유권이전등기를 마칠 수가 없었던 것이고 피고 부담부분만의 지연손해금도 위와 같이 많은 액수이었다면 나중에 원·피고 사이에 위 피고 부담의 지연손해금을 누구의 부담으로 할 것인가에 관하여 분쟁이 생길 여지가 있게 될 것이므로 위와 같은 지연손해금의 존재와 그 액수에 관한 사항은 원·피고 사이의 매매계약 이행 자체를 불안하게 하는 것이 되어 원고에게는 당초부터 계약 체결 여부를 결정짓는 중요한 사항이 된다 할 것이고, 또 그 대금을 결정짓는 중요한 요소도 되는 것이므로 위 매매계약을 체결하기에 앞서 피고로서는 대리인인 위 소외 1을 통하여 원고에게 위 지연손해금의 존재와 그 액수에 관하여 미리 밝혀주었어야 할 신의칙상의 의무가 있었다고 볼 것인데 그 사실을 숨기고 고지하지 아니함으로써 그 사실을 모르는 원고가 착오에 빠져 위 매매계약을 체결하게 된 것이므로 원고가 이를 이유로 위 매매계약을 취소한 것은 적법하다고 판단하였다.

2. 당원의 판단 가. 원심은 원고가 연체 지연손해금의 존재와 액수를 모른 채 착오로 위 매매계약을 체결하였다고 사실인정을 하고 있는바, 그러나, 원심의 사실인정은 수긍하기 어렵다. 원심이 이를 인정하면서 채용한 증거들로는 갑 제1호증(부동산매매계약서), 갑 제2호증(내용증명), 제1심 증인 소외 3의 증언, 원심에서의 원고 본인신문 결과인 것으로 보인다. 그 중 갑 제1호증(부동산매매계약서)을 보면 거기에 연체 지연손해금의 부담 문제에 관한 기재가 없는 것은 분명하나, 원고와 피고와의 사이에 피고가 소외 시에 이미 지급한 매매대금의 원금을 원고로부터 반환받으면 피고는 계약상의 권리를 상실하고 원고가 그 지위를 모두 승계하기로 한 내용 속에 기왕의 연체 지연손해금의 지급의무의 승계도 당연히 포함되는 것으로 보고 이를 특별히 기재하지 않은 것으로 볼 여지가 있어, 계약서에 연체 지연손해금 문제에 관하여 언급하지 않은 것이 반드시 피고가 이를 원고에게 알리지 않았다거나 당사자 사이에 그 논의가 없었기 때문이라고 단정할 수 없다고 할 것이다. 다음, 제1심 증인 소외 3의 증언은 원고가 잔대금 지급일 무렵인 1994. 7. 말경 그를 찾아와서 이 사건 토지에 대한 공과금을 알려 달라고 하기에 원고에게 피고 등의 잔대금에 대한 연체 지연손해금이 금 1억 원을 넘는다는 말을 했더니 원고가 깜짝 놀랐다는 내용에 불과하여, 피고가 계약체결시에 연체 지연손해금에 관한 내용을 원고에게 알려주지 아니하였다거나 원고가 이를 모른 채 착오로 계약을 체결하였다는 사실을 인정하기에는 부족하다. 그리고, 위 갑 제2호증(내용증명)과 원심에서의 원고 본인신문 결과는 그 취지가 원고가 피고 등과 소외 시와의 사이의 매매계약서를 확인하지 않았고 연체 지연손해금의 존재와 액수에 관하여 전혀 모른 채 소개인인 소외 1의 말만 믿고 계약을 체결하였다는 내용인바, 이들은 원고 자신이 피고에게 보낸 내용증명이거나 원고 본인신문 결과로서 원고 자신의 진술에 불과하여 그 증거력이 약할 뿐만 아니라, 다음과 같은 사정, 즉, 원고가 이 사건 택지 중 피고의 지분을 승계 취득하기 위하여는 피고가 소외 시에 기지급한 대금 1억 4천만 원을 포함하여 총 1억 9천여 만 원(7억 8천×1/4)을 출연하여야 하는데, 통상 그러한 거액을 출연해야 하는 매매계약을 체결함에 있어서는 우선 위 택지에 관하여 피고 등과 소외 시 사이에 체결되었다는 매매계약의 내용(대금 총액과 그 지급기일 등 여러 계약조건)이 어떠한지, 피고 등이 그 대금 중 이미 지급한 액수와 현재 남아 있는 액수가 얼마인지, 그 중에서 피고가 부담하여야 할 액수는 얼마인지, 잔액이 남아 있다면 그것이 연체된 것인지, 연체된 것이라면 그에 따른 지연손해금은 어떻게 되는 것인지 등에 관하여 확인하여 본 다음에 매수할 가치가 있다고 판단될 때 비로소 계약을 체결하는 것이라 할 것이고, 따라서 원고도 그 확인을 위하여 피고 등과 소외 시와의 사이의 매매계약서를 확인하거나 소외 시로부터의 공동매수인의 1인으로서 원고에게 위 택지를 소개한 위 소외 1로부터 그 내용을 들어 알고 있었다고 보이는 점 등에 비추어 위 갑 제2호증과 원고본인신문 결과는 이를 쉽사리 믿기 어렵고, 오히려 원고와 위 소외 1이 위 계약체결 전에 원고에게 잔금의 연체 사실을 알려주었고 원고가 이를 승계하여 지급하기로 하고 계약을 체결한 것이라는 취지의 제1심증인 소외 1, 소외 2의 각 증언이 더 신빙성이 있는 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고, 원심이 위에서 든 증거들에 의하여 원고가 연체 지연손해금에 관하여 전혀 모른 채 착오로 계약을 체결하였다고 인정하여 원고의 취소 주장을 받아들인 것은 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정한 위법을 저질렀다고 할 것이다.

나. 또 원심은 위 소외 1이 피고의 대리인으로서 원고와의 사이에 위 매매계약을 체결하였다고 인정하였는바, 기록을 살펴보면, 위 소외 1이 피고의 대리인이라고 인정할 만한 증거는 찾아볼 수 없고, 오히려 원고 자신도 그 본인신문에서 "원고가 계약서 인쇄분을 작성하여 소외 1에게 주면서 여수에 가서 피고와 계약하고 오라고 심부름을 시켰다."고 진술하여 위 소외 1이 원고의 대리인인 듯이 진술하고 있을 뿐만 아니라(기록 206면), 제1심 증인 소외 1(기록 73면), 소외 2(기록 141면)의 진술에 의하더라도 위 소외 1이 원고의 대리인으로서 피고와의 사이에 위 매매계약을 체결하였다고 진술하고 있으므로, 이 점에 관한 원심의 위 사실인정은 채증법칙에 위배한 것이라고 할 것이다. 그런데, 위 정완석이 피고의 대리인이 아닌 원고의 대리인이라면, 대리행위의 하자의 유무는 대리인을 표준으로 판단하여야 하고( 민법 제116조), 위 정완석은 피고 등과 소외 시와의 사이의 매매계약에 있어서 매수인의 1인으로서 그 계약 내용, 잔금의 지급기일, 그 지급 여부 및 연체 지연손해금 액수에 관하여 잘 알고 있었다고 볼 수밖에 없으므로, 가사 원고가 연체 지연손해금 여부 및 그 액수에 관하여 모른 채로 위 정완석에게 대리권을 수여하여 피고와의 사이에 위 매매계약을 체결하였다고 하더라도 원고로서는 그 자신의 착오를 이유로 피고와의 위 매매계약을 취소할 수는 없게 되었다고 볼 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 이 점에 관하여도 더 심리하여 볼 필요가 있다고 할 것이다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희