97다36118

소유권이전등기

[대법원 1997. 11. 14., 선고, 97다36118, 판결]

【판시사항】

[1] 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태에 있는 거래계약에 관하여 사기 또는 강박에 의한 계약의 취소를 주장할 수 있는지 여부(적극)

[2] 공유자가 토지 전부에 대하여 제3자와 매매계약을 체결하고도 전매차익을 취하려는 의도에서 다른 공유자에게는 그 사실을 숨긴 채 그 소유 지분을 자신이 매도한 가격보다 현저히 저렴한 가격에 매수한 경우, 사기에 의한 계약 취소를 인정한 사례

【판결요지】

[1] 국토이용관리법상 규제구역 내에 속하는 토지거래에 관하여 관할 도지사로부터 거래허가를 받지 아니한 거래계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 한 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있고 거래 당사자는 거래허가를 받기 위하여 서로 협력할 의무가 있으나, 그 토지거래가 계약 당사자의 표시와 불일치한 의사(비진의표시, 허위표시 또는 착오) 또는 사기, 강박과 같은 하자 있는 의사에 의하여 이루어진 경우에는, 이들 사유에 의하여 그 거래의 무효 또는 취소를 주장할 수 있는 당사자는 그러한 거래허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가신청 협력에 대한 거절의사를 일방적으로 명백히 함으로써 그 계약을 확정적으로 무효화시키고 자신의 거래허가절차에 협력할 의무를 면할 수 있다.

[2] 토지의 공유자로서 그 토지를 현지에서 관리하기로 한 부동산 소개업자인 갑이 그 토지를 평당 금 1,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 제3자와 체결하고서도 다른 공유자인 을의 소유 지분을 저렴한 가격에 취득하여 제3자에게 이전함으로써 그 전매차익을 취하려는 의도하에 을에게 위 계약 사실을 숨기고 오히려 그 시가가 평당 금 700,000원 정도에 불과하다고 사실과 다른 말을 하여 자신이 매도한 가격보다 현저히 저렴한 가격에 이를 매수한 경우, 갑의 위와 같은 행위는 적극적으로 을을 기망한 것으로서 위법성이 있다고 보아야 하고, 한편 위 가격의 차이가 평당 금 280,000원으로 매도단가에 비하여 적지 않은 금액이며 을의 소유 지분의 가격차액 총액이 금 279,720,000여 원에 이르는 사정에 비추어 보면 만약 그와 같은 사정을 을이 알았더라면 위 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 짐작하기에 어렵지 않으므로, 갑의 사기를 이유로 을이 갑과 을 사이의 위 매매계약을 취소할 수 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 국토이용관리법 제21조의3, 민법 제107조 제1항, 제108조 제1항, 제109조 제1항, 제110조 제1항

[2] 민법 제110조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 11. 8. 선고 96다35309 판결(공1996하, 3555)

【전문】

【원고,피상고인】

【피고,상고인】

【원심판결】

서울고법 1997. 6. 27. 선고 96나36427 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다. 1. 원심판결의 요지 원심은 먼저 그 채용 증거에 의하여, 원고들은 1995. 4. 7. 관할 관청의 토지거래허가 없이 피고들을 대리한 소외 1로부터 토지거래허가구역 내에 소재한 피고 1 소유의 원심판결 별지 제1목록 토지 중 각 2/3지분을 평당 금 720,000원에, 역시 토지거래허가구역 내에 소재한 피고 2 소유의 같은 제2목록 토지 중 2/3지분을 평당 금 120,000원에 함께 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고(이하 이 사건 매매계약이라 한다), 피고들에게 그 매매대금 808,920,000원 중 계약금과 중도금을 모두 지급하고 피고들이 잔대금 수령을 거절하자 1995. 7. 31. 잔대금을 변제공탁한 사실을 인정하였다. 다음 원심은, 원고 2가 이 사건 매매계약 이전에 피고 1 모르게 같은 피고의 지분을 포함한 제1목록 토지 전부를 소외 주식회사 대일주택에게 평당 금 1,000,000원에 매도한 바 있어 그 토지의 시가를 잘 알고 있었고, 또한 위 원고는 위 토지의 공유자로서 위 피고의 소유 지분을 제3자에게 매도하거나 스스로 이를 매수하는 경우에는 그 적정 가격을 위 피고에게 알려주어야 할 것임에도, 제1목록 토지의 가격이 평당 금 700,000원 정도라고 거짓말을 하여 이에 속은 위 피고가 시가보다 현저히 저렴한 가격으로 이 사건 매매계약을 체결하게 되었으며, 이 사건 매매계약 체결 과정의 위와 같은 하자는 제1목록 토지의 매매와 부수적 관계에 있는 제2목록 토지의 매매에도 효력이 미치는 것이므로 피고들의 계약 취소에 의하여 이 사건 매매계약은 적법하게 취소되었다는 피고들의 항변에 대하여, (1) 사기에 의한 계약의 취소는 일단 유효하게 성립한 계약에 대하여 그 효력을 소급하여 소멸시키는 것인데, 이 사건 매매계약은 토지거래허가를 받지 아니하여 아직 유효하게 성립된 것이 아니므로 취소의 대상이 될 수 없으며, (2) 설사 취소의 대상이 된다고 하더라도, 원고 2가 피고 1에게 제1목록 토지의 가격을 적극적으로 속였다는 점에 관하여 그 배척한 증거 외에는 이를 인정할 증거가 없고, 또한 일반적으로 매매가 신의성실의 원칙에 반하는 거래라는 등 특별한 사정이 없는 한 부동산 매매에 있어서 매도인은 자신의 책임하에 거래가격을 알아보고 매매에 임하여야 하고 매수인이 매도인에게 적정 가격을 고지할 의무는 없다 할 것이고, 매매 당사자가 매매 목적물의 공유자라 하여 이를 달리 볼 것은 아니며, 달리 원고들의 행위가 신의성실에 반하고 위법한 것이라거나 피고들이 위 원고에게 기망을 당하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 볼 증거도 없고, 오히려 피고들은 스스로의 판단하에 위 매매계약을 체결한 것으로 인정된다고 하여 피고들의 항변을 배척하였다. 결국 원심은, 피고들은 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효의 상태에 있는 이 사건 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 토지거래허가신청절차에 협력할 의무가 있다고 판단하여 원고들의 이 사건 예비적 청구를 인용하였다.

2. 이 법원의 판단 그러나 피고들의 위 항변을 배척한 원심의 판단은 다음과 같이 수긍하기 어렵다. (1) 먼저 국토이용관리법상 규제구역 내에 속하는 토지거래에 관하여 관할 도지사로부터 거래허가를 받지 아니한 거래계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 한 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있고 거래 당사자는 거래허가를 받기 위하여 서로 협력할 의무가 있는 것이나, 그 토지거래가 계약 당사자의 표시와 불일치한 의사(비진의표시, 허위표시 또는 착오) 또는 사기, 강박과 같은 하자 있는 의사에 의하여 이루어진 경우에 있어서는, 이들 사유에 의하여 그 거래의 무효 또는 취소를 주장할 수 있는 당사자는 그러한 거래허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가신청 협력에 거절 의사를 일방적으로 명백히 함으로써 그 계약을 확정적으로 무효화시키고 자신의 거래허가절차에 협력할 의무를 면할 수 있는 것이다( 대법원 1996. 11. 8. 선고 96다35309 판결 참조). 따라서 이 사건 매매계약이 토지거래허가를 받지 않았다고 하여 피고들이 사기에 의한 계약 취소의 주장을 제기할 수 없다는 원심의 판단에는 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 취소에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이다. (2) 나아가 피고들에게 사기에 의한 계약 취소의 사유가 있는지를 살펴본다. 원심이 배척하지 않은 증거들(특히 내사사건 기록 중 소외 2 및 원고 2, 원고 1의 각 진술)에 의하면, 원고 2는 이 사건 토지가 소재한 마을에서 부동산 소개업에 종사하는 자로서 1989.경 피고 1 등에게 제1, 2목록 토지 등의 매수를 중개하면서 스스로 그 일부 지분을 함께 취득하여 그 토지를 관리하여 주기로 하였고, 처인 원고 1의 명의로 그 토지 지분에 관한 소유권이전등기를 마치고 피고들 등과 공동 명의로 이를 보유하고 있었던 사실, 원고 2는 1995. 4. 3. 피고들에게 알리지 않은 채 전원주택을 신축, 분양하고자 하는 주식회사 대일주택 대표이사 소외 2에게 위 공동 매수한 토지 5필지(제1목록 토지 외 2필지) 합계 6,606㎡(약 1,998평) 중 진입로 예정 부분을 제외한 나머지를 평당 금 1,000,000원씩으로 계산하여 합계 금 19억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 사실, 위 원고는 그 며칠 후인 1995. 4. 7. 피고들에게 위와 같은 사실을 말하지 아니하고 제1목록 토지 중 피고 1의 2/3지분을 평당 금 720,000원으로 계산하여 제2목록 토지 중 피고 2의 2/3지분과 함께 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결한 사실이 인정된다. 한편 소외 3의 진술(원심에서의 증언 및 수사기관에서의 진술)에 의하면, 제2목록 토지의 지분은 피고 2의 망모 소외 4의 명의로 등기되어 있으나, 이는 원래 피고 1 등이 제1목록 토지와 함께 매수한 것으로서 다만 그 지목이 답인 관계로 피고 1의 지분을 현지에 거주하던 위 망인의 명의로 등기를 경료하여 두었던 것인데 이 사건 매매계약시에 제1목록 토지의 지분과 함께 매도하였다는 것이며, 이 사건 매매계약 당시 원고 2는 피고 1의 토지를 관리하던 소외 3에게 제1목록 토지는 시세가 평당 금 700,000원 정도 가는데 평당 금 720,000원에 팔라고 말하면서 매도를 권유하였고, 또한 실질적으로는 위 원고 자신이 이를 매수하는 것임에도 그 사실을 숨기고 자신은 소개만 하는 것이라고 하면서 중개수수료로 금 50,000,000원을 요구하기도 하였다는 것인바, 원심은 위 증거들 중 원고 2가 제1목록 토지의 가격을 적극적으로 속였다는 점에 관한 부분은 이를 믿지 아니하고 배척하였으나, 위 소외 3은 이 사건 토지를 피고 1 등이 처음 매수할 당시부터 매매관계에 관여하여 온 자로서 그의 진술 내용은 다른 증거들에 의하여 드러난 사실관계나 그 전후사정과도 부합하므로 그 신빙성이 있다고 보인다. 그럼에도 아무런 합리적인 이유의 설시도 없이 이를 믿지 아니한다고 하여 배척한 원심의 판단은 수긍하기 어렵다. 일반적으로 매매거래에 있어 매수인이 매도인에게 목적물의 적정 가격을 고지할 의무가 없다고 함은 원심의 판단과 같다고 하더라도, 사실관계가 위에서 본 바와 같이 피고 김태수과 공동으로 이 사건 토지를 매수하여 현지에서 관리하기로 한 원고 금상연가 그 토지를 평당 금 1,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하고서도 피고 김태수의 소유 지분을 저렴한 가격에 취득하여 매수인에게 이전함으로써 그 전매차익을 취하려는 의도하에 피고 김태수에게 위 매도 사실을 숨기고 오히려 그 시가가 평당 금 700,000원 정도에 불과하다고 사실과 다른 말을 하여 자신이 매도한 가격보다 현저히 저렴한 가격에 이를 매수한 것이라면, 원고 금상연의 위와 같은 행위는 적극적으로 피고를 기망한 것으로서 위법성이 있다고 보아야 할 것이고, 한편 위 가격의 차이가 평당 금 280,000원으로 매도단가에 비하여 적지 않은 금액이며 피고 김태수 소유 지분의 가격 차액 총액이 금 279,720,000여 원에 이르는 사정에 비추어 보면 만약 그와 같은 사정을 피고 김태수이 알았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 짐작하기에 어렵지 않으므로, 이 사건 사기에 의한 계약 취소의 주장은 가볍게 배척될 수 없다고 할 것이고, 따라서 이 부분에 관한 원심의 판단에는 채증법칙을 위반하였거나 사기에 의한 의사표시에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 그리고 위에서 본 바와 같이 피고 2 명의의 제2목록 토지의 지분은 실질적으로 피고 1이 제1목록 토지 지분과 함께 매수하여 관리하다가 제1목록 토지 지분의 매도를 계기로 매매 목적물에 함께 포함된 것이라면, 제1목록 토지 지분의 매매계약에 관한 위 사기에 의한 계약 취소의 사유는 제2목록 토지 지분의 매매계약에도 영향을 미칠 소지가 있다고 할 것이므로, 원심으로서는 이 점에 관하여도 나아가 심리한 다음 판단하였어야 할 것이다.

3. 결국 원심판결에는 위에서 본 바와 같은 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈