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유치권

留置權

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조 제1항). 유치권은 원칙적으로 우선변제권이 없고, 단순히 채무자의 변제가 있을 때까지 목적물을 유치해 둘 수 있는 효력만이 있어서 담보물권으로서의 효력은 약한 편이다. 그러나 사실상으로는 우선변제권이 있는 것과 같다.

질권

質權

채권자가 그의 채권의 담보로서 채무의 변제가 있을 때까지 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 물건(또는 재산권)을 점유하고, 유치함으로써 한편으로는 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에, 채무의 변제가 없는 경우에는 그 목적물로부터 우선적으로 변제를 받는 권리를 말한다(민법 제329, 345조). 이는 원칙적으로 부동산 이외의 재산권에 성립되는 약정담보물권이다. 질권은 약정담보물권이라는 점에서 저당권과 같고 유치권과는 다르며, 담보물권으로서 유치적 효력과 우선변제적 효력을 모두 갖는다. 또한 질권은 담보물권으로서 부종성·수반성·불가분성·물상대위성이 있다.

저당권

抵當權

저당권은 담보물권의 일종으로서 채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)의 채무담보로서 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권·전세권)을 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 때에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리를 말한다(민법 제356조). 저당권은 약정담보물권으로서 금융을 얻는 수단이 되고, 투자의 매개수단이 되고 있다. 저당권은 목적물의 점유를 이전하지 않고, 그 설정자가 여전히 물질적인 이용을 할 수 있다는 점에서 질권과는 근본적으로 다르다. 즉, 저당권은 목적물의 그 가치(교환가치)만을 객체로 하는 권리이므로 저당권은 목적물의 소유자가 그 목적물을 그대로 이용하면서, 그것을 담보로 하여 융자를 받을 수 있는 길을 열어 준다. 또 저당권은 질권 설정이 불가능한 경우에도 담보제도로서 이용될 수 있다. 이러한 점에서 저당권은 질권보다 우월한 지위를 갖게 된다. 저당권은 원칙적으로 동산에 대해서는 설정할 수 없고, 또 설정되는 경우에도 그 실행절차가 비교적 번잡하기 때문에 금융기관에 의한 대출 이외에는 잘 이용되지 않고 있는 실정이다. 사금융에서는 오히려 변칙담보제도(예컨대, 가등기담보·양도담보·재매매의 예약·환매 등)가 많이 이용되고 있다.

근저당

根抵當

계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 담보하는 저당권을 말한다(민법 제357조). 근저당은 저당권의 부종성이론을 완화하여 인정된 제도이지만 장차 증감변동하는 일단의 ( 불특정의 채권을 담보하는 점에서 단순한 장래의 채권을 담보하는 저당권과 다르다. ( 근저당은 장래 증감·변동하는 채권을 담보하는 것이다. 이러한 증감변동의 원인은 그 원인관계인 당좌대월계약, 어음할인대부계약, 상호계산계약, 계속적 매매계약 등 계속적 계약관계에서 발생한다. ( 근저당은 결산기에 있어서 일정 한도액까지 담보하는 것이다. 결산기는 근저당의 기본이 되는 계속적 계약관계에 의하여 정하여지는 것이 보통이지만, 근저당 설정계약에서 특별히 정한 것이 있으면 이에 의한다. ( 근저당은 일정 한도액을 담보하는 것이므로 거래 중에 피담보채권이 최고액을 넘거나 또는 변제·상계로 인하여 0으로 되더라도 담보물권의 부종성에 의해 근저당이 소멸하는 것이 아니고 마지막 결산기에 있어서 존재하는 채권을 한도액까지 담보하게 된다.

법정지상권

法定地上權

법정지상권은 저당권을 실행할 경우에 법률의 규정에 의해 생기는 지상권을 말한다. 지상권은 원칙적으로 등기와 설정계약에 의해 취득된다. 하지만, 토지와 그 지상건물이 동일 소유자일 때 토지나 건물중 어느 하나에만 제한물권을 설정 하였는데, 그 후 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 건물소유자를 위하여 법률상 당연히 지상권이 설정되는 것을 법정지상권이라 한다. 법정지상권에는 전세권이 설정된 건물(민법 제305조), 저당권 설정의 경우(민법 제366조), 입목법에 의한 입목(민법 제6조), 가등기보호법에 의한 경우(민법 제10조)에 의한 것, 판례로 인정되는 것, 특별법에 의하여 인정되는 것 등의 경우가 있다.

가등기담보

假登記擔保

가등기담보란 금전채무를 담보하기 위하여 채권자와 채무자 사이에 채무자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약을 체결하고 채무자의 채무불이행이 있는 경우에는 채권자가 그 목적물의 소유권 기타의 권리를 취득함으로써 채권의 만족을 얻을 것을 꾀하고, 동시에 정지조건부 소유권이전 또는 소유권이전 청구권보존의 가등기를 행하는 담보형식을 말한다.

가등기담보는 흔히 채무액에 비하여 훨씬 고가의 부동산의 소유권을 상실하게 되는 경우가 많아서 채권자에게는 폭리가 되고 채무자에게는 손실을 줄 염려가 있다. 이와 같은 채권자의 횡포를 방지하고 채무자를 보호하기 위하여 제정된 것이 '가등기담보 등에 관한 법률'(1983.12.30. 법률 3681호)이다. 가등기 담보는 권리가 당장 이전되지 않으나 양도담보는 일단 권리를 이전해 놓고 변제기에 변제가 있으면 그 권리를 복귀시키는 점에서 차이가 있다. 가등기담보의 내용은 예약완결시에 권리자가 목적부동산의 소유권을 취득하는 권능을 가지게 되며, 이에 기인하여 그 부동산을 적정하게 평가된 가액으로 확정적으로 자기의 소유로 귀속시킴으로써 그 평가액에서 자기채권의 변제를 받게 된다는 데 있다. 가등기담보에는 대물변제예약과 가등기를 하는 경우, 매매의 예약과 가등기를 하는 경우(부동산등기특별조치법에서 금지함)등이 있다.